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疫情下的福州楼市

2020-05-22

  新式冠状病毒肺炎疫情来势汹汹,举国上下众志成城、多管齐下、共克时艰。此次疫情将不可避免地影响各行各业,房地产职业亦不例外。本次疫情对购房者有何影响?购房者能否请求延期付出房贷?乐居财经专访福建建达律师事务所处理合伙人刘善理,为我们解析“疫情下的福州楼市”。


  一、购房人仅签定商品房定购协议

  1.购房人要求革除商品房定购协议,依据缺乏

  商品房定购协议虽是预定合同,但归于独立的合同,合同两边仍应依法依约实行合同。依据《合同法》第九十四条规则,因不可抗力致使不能完成合同意图的,当事人能够革除合同。尽管新冠肺炎疫情一般状况下能够构成不可抗力,但有必要因而导致合同意图不能完成,购房人才享有法定革除权。

  商品房定购协议中购房人的合同意图是获得开发商交给之商品房的所有权及使用权。通常状况下预售商品房交给周期为二至三年,而疫情防控导致开发企业不能复工的时刻较短,故疫情仅仅延伸了商品房的交给周期,并不会导致商品房无法交给,购房人的合同意图仍可完成。因而,购房人以新冠肺炎疫情为由要求革除商品房定购协议,依据缺乏。

  2.购房人能够不可抗力要求拖延签定商品房买卖合同

  以福州市为例,本次疫情防控期间应遵照执行的方针规则有:国务院办公厅《关于延伸2020年春节假日的告诉》清晰春节假日延至2月2日;福建省人民政府办公厅《关于推迟省内企业复工的告诉》规则,除触及重要国计民生的相关企业,其他企业不得早于2月9日24时前复工;福州市住宅保证和房产处理局《关于全力做好房地产职业新式冠状病毒感染肺炎疫情防控作业的紧急告诉》要求,全市各房地产开发企业一概不得对外敞开商品房售楼部。

  依据以上方针规则,福州市商品房售楼部在疫情防控期间制止敞开。而通常状况下,商品房定购协议约好购房人须在约好期限内到售楼部签定商品房买卖合同,也就是说购房人实行定购协议约好签署商品房买卖合同,有必要以售楼部敞开为条件。因为新冠肺炎疫情一般状况下构成不可抗力,且福州市方针规则商品房售楼部一概不许敞开,依据《合同法》榜首百一十七条,因不可抗力不能实行合同的,依据不可抗力的影响,部分或许悉数革除职责。因而,购房人可主张系因为不可抗力不能实行定购协议签署商品房买卖合同并革除相应的违约职责。主张购房人依据疫情防控开展状况与开发商洽谈另行约好签定商品房买卖合同的时刻。

  其他地区可参阅上述剖析并结合当地的详细方针归纳考量。

  二、购房人已签定商品房买卖合同

  1.购房人要求革除商品房买卖合同,依据缺乏

  理由与前述不能革除商品房定购协议原因根本相同,此处不再赘述。

  2.若银行能供给根本金融服务,未受疫情严峻影响的购房人主张延期处理按揭手续,依据缺乏

  我国人民银行等《关于进一步强化金融支撑防控新式冠状病毒感染肺炎疫情的告诉》规则,金融机构要依据疫情防控作业需求,合理组织经营网点及经营时刻。我国银保监会办公厅《关于加强银职业保险业金融服务合作做好新式冠状病毒感染的肺炎疫情防控作业的告诉》规则,各银行保险机构要依据疫情防控作业需求,合理组织经营网点及时刻,保证根本金融服务和要害基础设施安稳运转。对受疫情影响暂时歇业或调整经营时刻的网点,要自动做好解说阐明,供给代替解决方案。

  依据上述方针规则,各银即将依据疫情防控需求合理组织经营网点及经营时刻,保证根本金融服务,但可能有部分网点受疫情影响暂时歇业。因而,若商品房买卖合同约好有必要由银行某详细经营网点处理按揭手续,且该经营网点受疫情影响歇业,则购房人能够此主张延期处理并不承当违约职责;若银行网点正常经营,未受疫情严峻影响的购房人不会因为银行原因无法处理按揭,原则上不能以新冠肺炎疫情为由要求延期处理按揭手续。

  3.购房人受疫情影响严峻导致不能到银行处理按揭手续,可主张延期处理并不承当违约职责

  购房人受疫情影响严峻,不能到银行处理按揭的景象主要有两种:一是承受疫情医治人员、被阻隔人员、疫情防控作业人员;二是因为社区控制、“封市”“封路”、“封村”等原因导致无法出行。若归于上述景象,适用《合同法》榜首百一十七条规则,购房人可主张延期处理按揭并不承当违约职责。

  4.处理按揭借款的购房者在契合方针规则的条件下可主张延期付出按揭款

  我国人民银行等《关于进一步强化金融支撑防控新式冠状病毒感染肺炎疫情的告诉》规则,对因感染新式肺炎住院医治或阻隔人员、疫情防控需求阻隔调查人员、参与疫情防控作业人员以及受疫情影响暂时失掉收入来历的人群,金融机构要在信贷方针上予以恰当歪斜,灵敏调整住宅按揭、信用卡等个人信贷还款组织,合理拖延还款期限。

  依据该方针可知,可合理拖延还款期限的适用人群为:承受疫情医治人员、被阻隔人员、疫情防控作业人员、因疫情失掉收入人员;适用方法为:住宅按揭、信用卡等个人信贷可合理拖延还款期限。因而,上述适用人群可主张住宅按揭款合理拖延付出且不承当违约职责。主张相关人员可依据本身状况、疫情防控开展状况及与金融机构的洽谈状况再行确认详细拖延期限。   

  三、购房人确受疫情影响,可主张拖延实行检验房子、处理产权证等责任

  若购房人受疫情影响无法准时检验房子、处理产权证,购房人相同可适用不可抗力约好或规则,与开发商洽谈延期实行检验房子及处理产权证并要求免责。

  四、给购房人的主张

  1.细读商品房定购协议及买卖合同

  商品房购房人应重视商品房买卖合同触及的首付款时刻、余款付出时刻、签定商品房买卖合同时刻、处理按揭手续时刻、实践收房时刻、处理产权证时刻等以及相应的违约职责;若购房相关合同有约好不可抗力的优先适用合同约好。

  2.搜集疫情构成不可抗力的依据

  购房人可搜集新冠肺炎疫情有关的规则、告诉等文件,包含:国务院及各部委、当地各级政府关于各职业延伸假日、推迟复工的相关方针文件,施工企业罢工告诉等;各地、市区、社区、小区因为疫情防控下发的各种“封市”、“封村”、“封路”的告诉文件等。

  3.及时与开发商交流,向开发商送达书面奉告文件

  《合同法》榜首百一十八条规则:“当事人一方因不可抗力不能实行合同的,应当及时告诉对方,以减轻可能给对方形成的丢失,并应当在合理期限内供给证明。”因而,购房人应在疫情影响合同实行景象发生后,及时以书面文件方式奉告开发商不能实行的原因、依据,及时与开发商洽谈确认新的履约时刻、履约方式,并留存洽谈交流、奉告送达的相关凭据。

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